■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
オフィスビル賃貸料　7月末の平均賃料が下げに転換
3.3平方メートル当たり、2万2860円
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

●空室率5％前後から、加速度的に賃料は下がっていく。

　東京都心で、上昇が続いていたオフィスビル賃貸料（募集ベース）
　に一転して先安観が広がってきています。

　三鬼商事がまとめたところによると、指標となる大型ビルの
　平均募集賃料は3.3平方メートル当たり2万2860円となり、
　前月比0.03％（8円）下がったということです。
　下落幅は小さいですが、前月まで2年11カ月続いた上昇が
　途切れた形になりました。

　米国を発端とするサブプライム問題の影響もあって、
　不動産・建設業界は昨年の夏頃から日本の景気悪化の
　けん引役になってきました。

　そして、今やスルガコーポレーション、ゼファー、アーバン
　コーポレーションと相次いで新興不動産ディベロッパーが
　破綻するなど、業界全体が厳しい局面を迎えています。

　帝国データバンクが発表した2008年上半期の倒産集計によると、
　国内の負債額1000万円以上の倒産件数は前年同期比で10％強
　増加していますが、その中でも不動産業（前年同期比7.5％増）
　と建設業（同16.2％増）の倒産が目立つという結果にも
　現れています。

　このように厳しい局面を迎えている不動産・建設業界ですが、
　今はまだ「限界の一歩手前」という段階だと私は見ています。

　現在、1坪当たりの賃料は2万2千円前後ですが、バブル崩壊後の
　1万5千円前後という水準を考えれば、2万円を超える価格はまだ
　「高い」価格だと思います。

　都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の
　オフィスビル空室率と平均賃料の推移を見てみると、
　2005年に約1万7千円だった賃料が徐々に上がってきています。

　ここに来て頭打ち状態とは言え、全体としては上昇基調だと
　言っても良いと思いますが、安心できない状況です。

　空室率が2007年秋ごろから上昇しており、3％未満だった
　空室率が4％を超える勢いです。実は、空室率が4％を超えて
　5％に近づく水準になると、加速度的に賃料に下がっていく
　可能性が高いのです。

※「都心5区のオフィスビル空室率と平均賃料の推移」チャートを見る
→　

　5％前後の空室率になってくると、不動産会社が
　「割引キャンペーン」のような手段を用いて、競合同士で
　テナント争奪戦の価格競争を繰り広げることとなり、その結果、
　賃料が軒並み下落していくという悪循環に陥るのです。

　バブル崩壊後にも同様の状況に陥りましたが、今、再び同じ道を
　歩んでいます。5％という限界に刻一刻と近づきつつある、
　というのが現在の状況だと私は思います。

●不動産・建設業界は、これからが本当の正念場になる。

　倒産企業が後を絶たず、地獄絵図のような不動産・建設業界
　ですが、これから先はさらに厳しい局面を迎えることになります。

　ゼネコン、不動産業者、ディベロッパー、その他関連業種を
　含めた不動産・建設業界全体が影響を受けることになると
　思います。

　「せっかくビルを建てたのに入居者がいない」「もっと安い
　値段でなければ入居してくれない」といった事態に陥ることは
　容易に想像できます。

　これはバブル崩壊後の1994年～1995年ごろに東京が経験した
　事態であり、また現在の世界経済の流れでいえば、すでに
　ロンドン・ロサンゼルス・ヒューストンといった海外の都市で
　起こっている事態です。

　直近では8月26日付けで創建ホームズが東京地裁に民事再生法の
　適用を申請し受理されています。ゼファー、アーバンコーポ
　に続く、東証1部上場企業の破綻でした。

　また、8月25日付けで首都圏を中心に不動産開発などを手がける
　セボンが民事再生法適応を申請、子会社分とあわせた
　負債総額は785億円にのぼります。

　不動産各社が棚卸資産を過剰に抱えている状況と各社の
　株価下落率をみても、同業界全体の不振は一目瞭然といえます。

※「不動産各社の棚卸資産の状況と株価下落率」チャートを見る
→　

　こうした状況の中でも、大手の一部は利益を確保できる可能性
　があると思います。

　例えば三井不動産は、単に建築物を貸すだけというビジネス
　ではなく、豊洲再開発プロジェクトにおける「ららぽーと豊洲」
　に代表されるように自らが建物を建設・保有したうえで
　商業施設の運営・管理を行っているからです。

　自ら適切なマーケティング施策を打ち、集客力を持てば、
　テナントを集めることも可能でしょう。

　不動産・建設業界の不況は、これからが「本当に」厳しい
　局面になります。もはや楽観できる余地はありません。

　三井不動産のように従来のビジネスモデルを超えた施策を
　打ち出し、バブル崩壊から回復したという経験を活かして、
　不動産・建設業界がこの不振からいち早く立ち直れるように
　期待したいと思います。